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樓市再現“降價未遂”,傳遞了什么信號?

2019-03-11 來源:國民經略 點擊 評論

又一起“降價未遂”!

 

近日,據澎湃新聞報道,江西贛州市贛縣區一紙緊急通知,叫停區內所有“特價房”銷售,同時要求3月銷售價格不得低于2月。

 

樓市再現“降價未遂”,打折賣房被叫停,傳遞了什么信號?

 

當地有關負責人表示:發通知旨在規范經營,平穩市場。

 

能接受房價上漲,不能接受房價下跌,這是什么心理?地方政府親自上陣干涉降價賣房,傳遞了什么信號?

 

樓市再現“降價未遂”,打折賣房被叫停,傳遞了什么信號?

 

01

 

“降價未遂”:誰是下一個?

 

降價未遂,從來都不是新鮮事。

 

2019年2月,江蘇邳州某樓盤因降價超過2000元,被當地房地產商會通報批評,認為屬于“惡意降價”。

 

樓市再現“降價未遂”,打折賣房被叫停,傳遞了什么信號?

 

此事被曝光后,一石激起千層浪。當地房管部門第一時間回應稱,已約談房地產商會相關負責人,責成收回通報。

 

再往前,2018年10月,安徽多地開發商因降價賣房被約談,“降價未遂”一詞于是橫空出世。

 

其實,放之于歷史,降價未遂都談不上新鮮事。早在2008年,樓市下行,南京房管部門有關負責人就明確表示:不準開發商低于成本價賣房。

 

可見,每一次降價未遂事件的出現,都有著相同背景。

 

一方面,樓市處于下行周期。下行越是嚴重的城市,對于降價的反應就越敏感,行政干預的力度就越大。

 

另一方面,一些樓盤降價,引發老業主維權。“降價維權“雖然有違契約精神,也得不到多少同情,但于地方政府而言,事實上已經構成維穩壓力,責成房企禁止降價,是最簡單粗暴的選擇。

 

不過,在這些相似背景之下,還有著深層次的原因。

 

02

 

央地博弈:誰最害怕房價下跌?

 

在《2019樓市往哪走?看這篇分析就夠了》一文中,凱風君提及了樓市的央地博弈機制,這是理解降價未遂的關鍵所在。

 

樓市涉及復雜的利益博弈,既有地方政府與更高層之間的博弈,也有地方政府、開發商以及購房者之間的博弈。

 

對于地方政府來說,樓市的穩定性之所以至關重要,因為它涉及三個層面的切身利益:一是土地財政,二是房地產拉動經濟的效應,三是維穩的基本盤。

 

樓市下行,最直接的影響當屬土地流拍增加,賣地收入銳減。這對于財政收入已經全面放緩的三四線城市來說,尤為致命。

 

樓市再現“降價未遂”,打折賣房被叫停,傳遞了什么信號?

 

當一眾城市賣地收入占到稅收收入的一半以上時,就不難明白,為何樓市稍有風吹草動,地方都會第一時間出面維穩。

 

問題在于,降價未遂,限制樓市回調,只能在統計數字上穩定市場,暫時緩解老業主的緊張情緒,卻無法真正扭轉市場預期。強行讓開發商維持一個不可能有市場的高位,這不是呵護市場,反而是將開發商往火坑推。

 

相比而言,更高層雖然在乎房地產走勢對于經濟穩定的影響,但同樣也不會忽略樓市持續上行帶來的金融風險。既要防止樓市下行拖累經濟,同樣也要防止金融風險進一步放大。

 

顯然,地方政府不會有這樣的認識。即便有,在土地財政、拉動經濟和維穩的三重利益面前,也會有意無意忽略。

 

03

 

樓市小陽春:市場回暖還是概念游戲?

 

降價未遂事件的層出不窮,再度說明了一個再簡單不過的道理:有人不希望房價下跌。

 

值得一提的是,即使在貨幣環境不斷寬松、樓市調控政策有所松綁、樓市小陽春說法不絕于耳的三月,依舊有地方在拿“惡意降價”和“打折賣房”說事。

 

這是不是可以反證,市場的嚴峻性依舊超出想象,所謂樓市小陽春更多只是人為炒作的概念,大多數城市的樓市依舊嚴峻?

 

事實上,大多數三四線城市本來就沒有上馬什么調控政策,所以樓市松綁對于他們的影響也是微乎其微。反過來說,既然沒有調控管控,仍然擋不住房價回調,這是不是也說明,這些城市自身的基本面出了問題?

 

所以,指望通過限制房企降價來穩樓市,可能只是一廂情愿,不僅暴露了本地樓市的虛弱,反而還將房企和購房者都拖入泥淖,無助于整個市場的穩定,更無助于穩定預期。

 

04

 

四個結論

 

在《政府工作報告再提房地產,釋放了什么信號》一文中,凱風君提出,2019年,樓市調控政策底已經觸底,“一城一策”或將成為主流,而穩樓市則是核心目標。

 

在穩樓市的大環境之下,市場還會繼續分化。

 

其一,穩樓市的要害是防止大跌。穩樓市向來具有兩面性,既要遏制過度上漲,又要防范房價大跌。如果說2018年之前的重心是“遏制上漲”,那么今年的主要任務就是“防范大跌”。

 

其二,新房市場價格失真,無法代表市場行情。在限價和降價未遂之下,新房價格已經完全失真。一個城市樓市有無回暖,要看的是二手房量價有無同步回升,而非一手房的統計指數或者網簽數據。

 

其三,樓市是否回彈,不要看概念炒作,也不要看地方的試探舉動,只需關注兩大核心指標:一是限購限貸政策是否松綁,松綁到何種地步;二是貨幣政策是否持續寬松,寬松到何種地步,是否存在降息的可能性。

 

其四,樓市將會繼續分化。無論市場環境是否繼續寬松,大多數基本面存在問題的城市,未來樓市前景都十分堪憂。對于非環一二線城市、非都市圈、非城市群輻射范圍的三四線城市,不要輕易投資。


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